GAYRİMENKULLERİN İŞYERİ OLARAK KİRAYA VERİLMESİNDE GELİR VERGİSİ İADESİ

1-) İşyeri Kira Gelirlerinde Vergi Kesintisi (Stopaj) Uygulaması:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun (GVK) 94’üncü maddesine göre; kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçilerin; Kanunun 70’inci maddesinde sayılan mal ve hakları (daire, işyeri veya arsa, …) kiralamaları için mal sahiplerine yaptıkları ödemeler üzerinden yüzde yirmi vergi kesintisi (stopaj) yapmaları gerekmektedir.

Yapılan bu vergisi kesintisi mal sahibi adına, mal sahibinin gelecekte ödeyeceği gelir vergisine mahsuben yapılmakta; kiracı tarafından mal sahibi adına vergi idaresine beyan edilerek ödenmektedir.

Mal sahibi işyeri kira gelirini, gelirin ait olduğu yılı takip eden yılın mart ayı içinde beyan eder ve eğer kiracı tarafından kesilen vergi, mal sahibi tarafından hesaplanan vergiden fazla çıkarsa mal sahibinin aradaki farkı iade olarak alabilmesi mümkündür.

2-) Hangi Taşınmazların Kiralanmasından Vergi Kesintisi (Stopaj) Yapılır?

193 sayılı GVK’nın 94’üncü maddesine göre, Kanunun 70’inci maddesinde sayılan arazi, arsa, bina (mesken / işyeri), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar, haklar, ruhsatlar, telif hakları, gemi ve gemi payları,  motorlu nakil vasıtları ile her türlü motorlu araç ve makinenin kiralanması işlemi stopaj uygulamasına tabidir.

Burada önemli olan husus, vergi kesintisini, maddede sayılan kişi / kurumların (kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, …) yapacak olmasıdır. Burada sayılanlar dışındaki kişi veya kurumlar tarafından yapılan kiralamalarda stopaj yapılmaz. Yani örneğin (gerçek usulde vergilendirilmeyi gerektirecek herhangi bir vergi mükellefiyeti bulunmayan) bir gerçek kişi sahip olduğu apartman dairesini başka bir gerçek kişiye kiraya verirse stopaj yapılmayacak ancak; bu gerçek kişi sahip olduğu apartman dairesini GVK’nın (94/1) maddesinde sayılanlara (kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, …) kiraya vermesi durumunda, bu sayılanlar tarafından stopaj yapılacaktır.

Bununla birlikte stopaj uygulaması günlük hayatta en fazla, tapu sicilinde işyeri olarak kayıtlı gayrimenkullerin kiraya verilmesinde karşımıza çıkmaktadır.

3-) Kimler Gelir Vergisi İadesi Alabilir?

Ücretli çalışanlar, emekli, memur, ev hanımı gibi herhangi bir ticari, zirai veya mesleki kazancı olmayanlar sahibi oldukları işyeri nitelindeki (dükkan, daire, arsa, vb) taşınmazları 193 sayılı GVK’nın 94’üncü maddesinin birinci fıkrasında sayılan tacir, serbest meslek erbabı, şirket veya derneklere kiraya vermeleri durumunda sayılan bu kiracılar, işyeri sahibine yaptıkları ödemeler üzerinden 193 sayılı GVK’nın 94’üncü maddesi gereği vergi kesintisi (stopaj) yapmakla yükümlüdürler.

Kiracı olan (tacir, serbest meslek erbabı, kamu kurumu, dernek, …) kişi, kurum ve kuruluşlar mükellef olmayan kişilere yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden % 20 oranında gelir vergisi kesintisi yaparlar. Kesinti brüt tutar üzerinden yapılacak olmakla birlikte uygulamada kira bedeli genellikle net tutar üzerinden de belirlenmektedir.

Örneğin 2023 yılında işyeri aylık kirası brüt 10.000,00 TL olarak belirlenmişse, kiracı tarafından yapılacak stopaj tutarı (10.000,00x%20=) 2.000,00 TL olarak hesaplanacak olup mal sahibinin eline net 8.000,00 TL kira geliri geçecek;  kiracı tarafından 2.000,00 TL stopaj beyan edilerek (mal sahibinin gelecekte ödeyeceği gelir vergisine mahsuben) ödenecektir. Eğer kira tutarı olarak net 10.000,00 TL üzerinden anlaşılmışsa, bu kiralamanın kiracıya maliyeti (10.000,00/1-%20=) 12.500,00 TL olacaktır. Kiracı 2.500,00 TL stopajı beyan edip ödeyecek ve 12.500,00 TL’nin tamamını gider/maliyet olarak dikkate alabilecektir. Eğer kiranın tamamı veya bir kısmı peşin olarak toplu ödeniyorsa stopaj, ödenen tutarın tamamı üzerinden yapılacaktır.

Kiracı, basit usule tabi bir mükellef ise; vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmadığından, kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapmayacaktır. Dolayısıyla sahibi olduğu işyeri niteliğindeki taşınmazı basit usule tabi mükelleflere kiraya verenlerin gelir vergisi iadesi alması mümkün değildir.

Kiraya verilen gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır.

İşyeri kira gelirlerinin vergi kesintisine tabi olması nedeniyle, gerekli şartların oluşması durumunda işyerini kiraya verenlerin yani mal sahiplerinin vergi iadesi alma hakları doğmaktadır. Burada dikkat çeken husus, vergi iadesi alma hakkının kiracıda değil kiraya verenlerde olmasıdır. Çünkü kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapıp vergi dairesine beyan eden ve ödeyen kiracılar, sadece vergi sorumlusudur. Kesilen vergi, kiraya verenin gelecekte doğacak vergi borcuna mahsuben yapılmaktadır. Bu sebeple vergi iadesi alma hakkı kiracıda değil kiraya verendedir.

4-) Vergi İadesi Nasıl Oluşur?

Kira gelirlerinden kesilen vergilerin iade alınabilmesinin yasal dayanağı Gelir Vergisi Kanununun 121’inci maddesidir. Bilindiği üzere kira geliri elde eden gerçek kişiler, elde ettikleri bu kira gelirini hesaplar ve her yıl mart ayında bir beyanname ile Gelir İdaresi Başkanlığına beyan ederler. Kira geliri üzerinden kiracı tarafından kesilen vergiler, beyannamede hesaplanan vergiden indirilir. Eğer kesilen vergi tutarı, hesaplanan vergi tutarından fazla ise aradaki fark kiraya verene iade edilir.

5-) Herkes Beyanname Verecek Mi?

2023 yılı ocak ayından aralık ayına kadar (bu aylar dâhil) elde edilip üzerinden vergi kesintisi yapılan işyeri kira geliri brüt 150.000,00 TL’yi geçmiyorsa ve beyana tabi başka bir gelir de bulunmuyorsa beyanname verilmesi gerekmemektedir. İşyeri kira geliri 150.000,00 TL’yi geçiyorsa tamamı beyan edilir.

Bununla birlikte basit usule tabi mükelleflere yapılan iş yeri kiralaması gibi, üzerinden vergi kesintisi yapılmayan kira geliri 2023 yılı ocak ayından aralık ayına kadar (bu aylar dahil) 8.400,00 TL’yi geçmiyorsa beyanname verilmez. Ancak bu şekilde, üzerinden vergi kesintisi yapılmayan kira geliri 8.400,00 TL’yi geçiyorsa tamamının beyan edilmesi gerekir.

6-) Vergi İadesi Nasıl Yapılır?

Kira gelirleri üzerinden kesilen vergilerin kiracılara iade edilmesi, 252 Sıra Nolu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde belirtilen esaslara göre yapılır. İade kiraya verenin kendi vergi borçlarına, ortağı olduğu adi ortaklık veya kollektif şirketlerin müteselsilen sorumlu oldukları vergi borçlarına mahsuben yapılabileceği gibi nakden de yapılabilir.

Mahsuben İade:

Kira gelirleri üzerinden kesilen vergilerin kiraya verene, vergi borçlarına mahsuben iade edilmesinde, iade tutarının önemi bulunmamaktadır. Mahsuben iade tutarı ne olursa olsun vergi borçlarına mahsup talebi, tutarına bakılmaksızın, vergi inceleme raporu ve teminat aranılmadan yerine getirilir.

Bunun için mahsup talebinin, Gelir İdaresi Başkanlığının ‘https://dijital.gib.gov.tr/’ internet adresine E-Devlet üzerinden giriş yapılarak erişilebilecek olan ‘iade talep dilekçesi’ (1A) ile yapılması gerekmektedir. 252 nolu Tebliğe göre mahsuben iade talebi için başka bir belge aranmamaktadır. Ancak özellikle kira sözleşmesi ve eğer beyannamede hesaplanan vergi tutarını etkileyen gider, indirim vb unsur varsa bunları tevsik eden belgelerin de ibraz edilmesi süreci hızlandıracaktır.

Mükellefin muaccel hale gelmiş vergi borcunun bulunmaması halinde, iade alacağının sonraki dönemlerde muaccel hale gelecek vergi borçlarına mahsubu mümkündür. Bu takdirde mahsup talebi sonraki dönemlerde doğacak verginin tahakkuku ile hüküm ifade eder.

Nakden İade:

Nakden iade kira geliri üzerinden kesilen vergilerden, beyannamede hesaplanan vergiden fazla olan kısmının, kiraya verenin banka hesabına nakden iade edilmesidir.

Nakden iade taleplerinin de iade talep dilekçesi (1A) ile yapılması şarttır. Tevkif yoluyla kesilen vergilere ilişkin nakden iade edilecek tutarın 2023 yılı için 151.000 (2024 yılı için 239.000) Türk Lirasını geçmemesi halinde iade talebi, iade talep dilekçesi (1A) ile kira kontratının onaylı örneğinin ibraz edilmesi kaydıyla vergi inceleme raporu ve teminat aranmaksızın yerine getirilir.

Nakden yapılacak iade taleplerinin 2023 yılı için 151.000 Türk Lirasını aşması halinde, 151.000 Türk Lirasını aşan kısım Vergi Usul Kanununa göre vergi inceleme yetkisi bulunanlarca yapılacak inceleme sonucunda düzenlenecek vergi inceleme raporuna göre iade edilir. 151.000 Türk Lirasına kadar olan kısım ise, iade talep dilekçesi (1A) ve eklerinin eksiksiz ibraz edilmesi koşuluyla teminat aranmaksızın ve inceleme raporu beklenmeksizin iade edilir.

Nakden iade talebinin 2023 yılı için 1.518.000 (2024 yılı için 2.405.000) Türk Lirasına kadar olan kısmı mükellefle süresinde tam tasdik sözleşmesi düzenlemiş yeminli mali müşavirce düzenlenecek tam tasdik raporu uyarınca iade edilebilir. İade talebinin 500.000 Türk Lirasını aşan kısmının iadesi ise vergi inceleme yetkisi bulunanlarca düzenlenen vergi inceleme raporu sonucuna göre yerine getirilir.

7-) İşyeri Kira Geliri Vergi İadesi İle İlgili Örnek:

Herhangi bir ticari, zirai veya mesleki faaliyeti bulunmayıp özel bir şirkette ücretli olarak çalışan Durmuş Bey’in 2023 yılında elde ettiği tek işverenden alınan ve tevkifata tabi tutulan ücret geliri toplamı 660.000,00 TL’dir.

Durmuş Bey sahip olduğu işyerini (Z) Tic. Ltd. Şti.ye kiraya vermiş olup 2023 yılında toplam net 950.000,00 TL kira geliri elde etmiştir.

Durmuş Bey 2023 yılında toplam 300.000,00 TL hayat sigortası primi ödemiş, KDV dahil 80.000,00 TL tutarında belgeli sağlık harcaması yapmış ve Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyasına 200.000,00 TL bağış yapmıştır.

(Yapılan ödeme ve bağışlarla ilgili olarak GVK’da belirtilen tüm şartların sağlandığı kabul edilmiştir. İşyeri kira gelirinin safi tutarının tespitinde götürü gider usulü seçilmiştir. Hayat sigorta primi ücretten indirilmemiştir. 2023 yılı brüt asgari ücret yıllık toplam 140.547,00 TL’dir.)

Buna göre Durmuş Bey’in beyan etmesi ve ödeme gereken gelir vergisi tutarı şu şekilde hesaplanır.

– Tek işverenden alınan ücret, GVK’nın (86/1-b) maddesi gereği beyan edilmeyecek ve diğer başka gelirler için beyanname verilse dahi bu beyannameye dâhil edilmeyecektir.

– Sahip olunan işyerinin bir ticari işletmeye kiraya verilmesinden 2023 yılında elde edilen kazanç gayrimenkul sermaye iradıdır (gmsi). Elde edilen işyeri kira geliri net 950.000,00 TL ise brüt olarak [950.000 / (1-0,2)=] 1.187.500,00 TL olarak hesaplanacaktır.

Brüt kira geliri ile net kira geliri arasındaki (1.187.500 – 950.000=) 237.500,00 TL, kiracı şirket tarafından yapılan ve Durmuş Bey adına ödenen stopaj tutarıdır.

İşyeri kira gelirlerinin beyanında istisna uygulanması mümkün değildir. Durmuş Bey safi kazancın tespitinde götürü gider usulünü seçmiş olup %15 götürü gider düşüldükten sonra kalan gelir [(1.187.500 x (1-0,15)=] 1.009.375,00 TL’dir. Bu tutar beyan edilecek gmsi tutarı olup aynı zamanda GVK’nın 89’uncu maddesindeki indirimlerin hesaplamasında esas alınacak tutarı da teşkil etmektedir.

– GVK’nın (89/1) maddesi gereği, beyan edilen gelirin % 15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak şartıyla ödenen hayat sigortası primlerinin %50’sinin yıllık gelir vergisi beyannamesi üzerinde, ancak kazanç bulunması durumunda ve kazanç tutarıyla sınırlı olarak indirilmesi mümkündür. Beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler ve geçmiş yıl zararları toplamından önceki tutar esas alınacak olup bu tutar (yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere) 1.009.375,00 TL olarak hesaplanmıştır. Buna göre indirim konusu yapılacak hayat sigorta prim ödemesi tutarının birinci sınırı (300.000 x %50=) 150.000,00 TL’dir. İkinci sınır, beyan edilen gelirin %15’i olup (1.009.375 x %15=) 151.406,25 TL’dir. Üçüncü sınır ise asgari ücretin yıllık tutarı olup 2023 yılı brüt asgari ücretin yıllık toplamı 140.547,00 TL’dir. Buna göre indirim konusu yapılabilecek hayat sigortası prim tutarı 140.547,00 TL olup kazancın yeterli olması durumunda, beyanname üzerinde indirilebilecektir.

– GVK’nın 89’uncu maddesine göre sağlık / eğitim harcamalarının gelir vergisi matrahından indirilebilmesi için; harcamanın, beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması, Türkiye’de yapılması, gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocukları için yapılması gerekmektedir.

Gelir vergisi mükelleflerinin KDV mükellefi olup olmadıklarına bakılmaksızın nihai tüketici olarak gerçekleştirdikleri ve indirim konusu yapabilecekleri eğitim ve sağlık harcamaları, gelir vergisi matrahının tespitinde KDV dâhil tutarı ile birlikte dikkate alınacaktır.

Buna göre Durmuş Bey’in beyan edeceği gelir 1.009.375,00 TL ve indirim konusu yapabileceği azami tutar (1.009.375. x %10=) 100.937,50 TL olacaktır. Ödenen KDV dâhil 80.000,00 TL tutarlı sağlık harcamasının tamamı, kazancın yeterli olması durumunda, beyanname üzerinde indirim konusu yapılabilecektir.

– GVK’nın (89/1-10) maddesine göre Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyalarına makbuz karşılığı yapılan ayni ve nakdi bağışların tamamı beyan edilen gelirden indirilebilmektedir. Buna göre 200.000,00 TL bağışın tamamı, kazancın yeterli olması durumunda, beyanname üzerinde indirim konusu yapılabilecektir.

– Buna göre 2023 yılında elde ettiği kira geliriyle ilgili olarak Durmuş Bey’in 01 Nisan 2024 tarihine kadar vereceği yıllık gelir vergisi beyannamesi şu şekilde olacaktır.

Gayrimenkul Sermaye İradı	1.009.375,00
Kar	1.009.375,00
Şahıs Sigorta Primleri (GVK 89/1)	140.547,00
Eğitim ve Sağlık Harcamaları (GVK 89/2)	80.000,00
Cumhurbaşkanınca Başlatılan Yardım Kampanyalarına Yapılan Bağışlar (GVK 89/10)	200.000,00
Mahsup Edilecek Geçmiş Yıl Zararları ve İndirimler Toplamı	420.547,00
Mahsup Sonrası Kalan Tutar	588.828,00
Vergiye Tabi Toplam Gelir (Toplam Matrah)	588.828,00
Hesaplanan Gelir Vergisi	162.489,80
Mahsup Edilecek Vergiler Toplamı	237.500,00
Ödenmesi Gereken Gelir Vergisi	0,00
İade Edilmesi Gereken Gelir Vergisi	75.010,20

            Durmuş Bey kiraya verdiği işyerinden 2023 yılında brüt 1.187.500,00 TL, net 950.000,00 TL kira geliri elde etmiş ve kira gelirinin brüt tutarı üzerinden 237.500,00 TL stopaj yapılmıştır. Yapılan bağış ve yardımlar ile diğer indirimlerin düşülmesiyle 162.489,80 TL gelir vergisi hesaplanmış, stopaj tutarının hesaplanan gelir vergisinden indirilmesiyle de 75.010,20 TL geri alabileceği gelir vergisi iadesi ortaya çıkmıştır.

Durmuş Bey söz konusu iade tutarını nakden almak istemesi durumunda Gelir İdaresi Başkanlığının ‘https://dijital.gib.gov.tr/’ internet adresi üzerinden iade talep dilekçesi (1A) ile başvuru yapması gerekmektedir.

Talep edilen iade tutarı (75.010,20 TL), 2023 yılı için belirlenen 151.000,00 TL’nin altında olduğundan iade talebi, iade talep dilekçesi (1A) ile kira kontratının onaylı örneğinin ibraz edilmesi kaydıyla vergi inceleme raporu ve teminat aranmaksızın yerine getirilecektir.